Investir dans l’immobilier ancien peut donner droit à des réductions d’impôt très intéressantes, notamment pour encourager la rénovation. De plus, il y a souvent de très belles affaires possibles. Toutefois, il y a plusieurs difficultés et pièges à éviter. Dans ce guide, nous vous donnons tous les éléments pour faire les bons choix. Nous verrons successivement:
- Les réductions d’impôts disponibles
- Comment identifier les bonnes affaires immobilières et éviter les pièges
Défiscaliser dans l’immobilier ancien: les réductions d’impôt
Les principaux dispositifs fiscaux
Il y a plusieurs réductions d’impôts pour vous encourager à investir dans l’immobilier ancien:
- La Loi « Denormandie » crée une réduction d’impôts de 12 à 21% sur votre investissement immobilier d’un bâtiment ancien, travaux compris, s’il est loué
- Dispositif Malraux : Encourage la réhabilitation de biens dans des zones patrimoniales, offrant une réduction d’impôt de 22% à 30% des montants investis dans les travaux.
- Déficit foncier : Permet de déduire les charges de la propriété (notamment les travaux) de vos revenus, favorisant ainsi la rénovation de logements à louer.
- Cosse Ancien (ou « Loc’Avantages« ) : Incitation à louer des biens vides à des loyers modérés en échange d’un abattement sur les revenus locatifs. Le dispositif s’appelait « Louer abordable » jusqu’en 2022.
- Monuments Historiques : Encourage la préservation des monuments historiques par une déduction des coûts de restauration du revenu global.
Leurs limites
Globalement, ces dispositifs ont plusieurs limites:
- Durée d’engagement : Pour bénéficier de ces avantages, les propriétaires sont souvent tenus de louer leur bien pendant une durée déterminée (par exemple, 9 ans pour le Malraux).
- Plafonds : Il existe des plafonds sur les loyers, les ressources des locataires, et même les montants de travaux éligibles pour certains dispositifs. Ces plafonds peuvent limiter la rentabilité d’un investissement.
- Localisation : Tous les biens ne sont pas éligibles. Par exemple, le Dispositif Malraux s’applique uniquement aux biens situés dans des zones spécifiques.
- Nature des travaux : Pour certains dispositifs, seuls certains types de travaux sont éligibles à la défiscalisation. De plus, pour le dispositif Malraux, par exemple, les travaux doivent être approuvés par un architecte des bâtiments de France.
De plus, il faut compter une certaine complexité administrative, qui pourra requérir les services d’un spécialiste. Enfin, il s’agit d’un bonus (significatif). L’essentiel de la rentabilité de votre investissement résidera dans sa qualité marchande: est-ce que vous avez bien choisi votre bien ou non ?
Tout savoir avant d’investir dans d’anciens immeubles
Les dispositifs fiscaux peuvent être très intéressants, mais il faut garder en tête que le plus important est de bien investir et d’éviter les pièges. Dans l’investissement dans l’ancien, il y a trois points d’attention:
- Éviter les défauts
- Avoir des prestataires fiables pour les travaux
- Bien choisir la localisation
Éviter les défauts
C’est la principale difficulté quand on investit dans l’ancien: éviter les défauts qui détruiront la rentabilité de votre bien immobilier.
Avoir des prestataires fiables
Investir dans l’ancien suppose assez systématiquement le besoin de travaux.
Bien choisir l’endroit
La localisation de l’immeuble va être cruciale pour définir sa rentabilité.
Un piège est de choisir une bâtisse trop excentré. Parfois, on peut avoir les yeux qui brillent en regardant le prix dérisoire au mètre carré et se dire « ce n’est qu’à 10 minutes de telle petite ville ». Néanmoins, 10 minutes peuvent faire une grosse différence dans les trajets du quotidien. Par exemple, passer de 20 minutes de trajet à 40 pour aller faire une séance de sport d’une heure, ce n’est pas négligeable.
Rappelons que vous voulez pouvoir vendre votre bien à un moment donné. Si le bâtiment est trop excentré, la demande risque de manquer.
L’idéal est de réussir à anticiper le développement d’une ville et donc l’augmentation des prix immobiliers.