La loi de défiscalisation Cosse ancien « Loc’Avantages »(2023)

Le dispositif « Loc’Avantages » de la loi Cosse permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur les loyers reçus en échange de loyers moins élevés. Il y a plusieurs conditions, dont la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

Ce dispositif vient remplacer en 2022 le dispositif « Louer abordable » créé par le loi Cosse ancien initiale, en 2017. Elle avait alors remplacé la loi « Borloo ancien« , initiée en 2006, qui prévoyait déjà un mécanisme similaire. Elle même remplaçait le dispositif « Besson ancien« , initié en 1999. On parle donc d’un dispositif dont le principe a plus d’une vingtaine d’années !

L’avantage du dispositif « Loc’Avantages » en 2023

Le dispositif « Loc’Avantages » a été créé par l’article 67 de la loi de finance pour 2022 (n° 2021-1900 du 30 décembre 2021), qui nous dit très clairement l’avantage pour le propriétaire: le revenu foncier du bien mis en location ouvre droit à une réduction d’impôt de 15% (pour un loyer « intermédiaire », LOC1) ou de 35% (pour un loyer « social », LOC2).

Ces taux sont encore relevés à 20 et 40% si vous aviez loué le bien à un organisme agréé chargé de louer lui-même le bien. Ils peuvent même aller jusqu’à 60% si le loyer est « très social » (LOC3).

L’avantage fiscal est plafonné à 10 000€ dans l’hexagone et à 18 000€ outre-mer.

Si vous optez pour l’intermédiation avec un loyer social ou très social, vous pouvez bénéficier d’une prime de 1000€ (location/sous-location) ou 2000€ (mandat de gestion), plus encore 1000€ si la surface du logement est inférieure ou égale à 40m².

Les conditions du dispositif « Loc’Avantages » en 2023

Les conditions pour bénéficier de cet avantage son nombreuses:

  • Le loyer est plafonné à un prix 15%, 30% ou 45% inférieur au m² à celui de la ville du logement.
  • Le locataire (ou son foyer) doit respecter un plafond de ressource (sur l’année précédant la signature du bail), qui varie en fonction de la zone (A, Abis, B1, B2, C et DROM) du nombre de personnes à charge et s’il s’agit d’une location « intermédiaire (Loc 1), « sociale » (Loc 2) ou « très sociale » (Loc 3).
  • La signature d’une convention avec l’ANAH, déposée dans les deux mois à partir de la signature du contrat de bail.
  • Être loué non-meublé, à usage de résidence principale, pendant au moins 6 ans.
  • Que le locataire ne soit pas un proche (membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant) du bailleur
  • Que le locataire n’occupe pas déjà le logement (sauf au moment du renouvellement du bail)
  • Le logement ne doit pas être une passoire thermique (classé E ou F en performance énergétique)

Les changements avec le dispositif « Louer abordable »

Le précédent dispositif, « Louer abordable », était beaucoup plus généreux, pouvant monter jusqu’à 85% des revenus fonciers bruts. De plus, le taux varié selon la zone. Par exemple, en zone A bis, A et B1, il pouvait s’élever à 70% dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, mais en zone C et B2, cela chute à 50%. Pire, en zone C, c’était sous condition de réalisation de travaux d’amélioration.

variait davantage selon la zone. En effet, elle influait aussi sur la proportion des loyers faisant réduction. Le taux pouvait s’élever jusqu’à 85%

Et les autres aides?

Comme souvent, les aides tendent à s’exclure mutuellement. Le ministère de l’économie est clair :

À savoir : Le dispositif « Loc’Avantages » ne peut pas être cumulé avec d’autres dispositifs d’investissements locatifs. Ni avec la réduction d’impôt pour des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

https://www.economie.gouv.fr/cedef/reduction-impot-locavantages

Le dispositif Cosse est-il vraiment rentable ?

Le dispositif permet de louer le bien à un prix moindre, donc plus facilement, tout en étant neutre globalement: ce que vous perdez en loyer, vous le récupérez, en principe, en réduction d’impôts. Il y a donc un petit avantage: louer le bien plus facilement. Néanmoins, est-ce que les nombreux engagements et contraintes valent cette peine ? C’est très différent des précédents dispositifs, comme « Louer abordable », qui étaient beaucoup plus intéressants.

La réponse peut varier au cas par cas, mais globalement le dispositif ne semble pas très attractif.

Annexe

Plafonds de ressources

Location intermédiaire (Loc 1):

Catégorie de ménage Zone A bis (*)
(€)
Zone A
(€)
Zone B1
(€)
Zone B2 et C
(€)
Zone DROM
(€)
1 pers. seule41.85541.85534.11530.70430.338
2 pers. sans pers. à charge62.555 62.555 45.558 41.00140.516
3 pers. ou 1 pers. et 1 pers. à charge82.00275.19454.78549.30748.722
4 pers. ou 1 pers. et 2 pers. à charge97.90490.07066.13959.52650.818 
5 pers. ou 1 per. et 3 pers. à charge116.487106.62777.80570.02569.192
6 pers. ou 1 pers. et 4 pers. à charge131.078119.98787.68578.91777.978
Par pers. supplémentaire+14.603+13.369+9.782+8.801+8.704
Mis à jour le 02/09/2023 – Source : Bofip

Location sociale (Loc 2)

Composition du foyer locataireZone A bis (€)Reste de la zone A (€)Zone B1 (€)Zone B2 (€)Zone C (€)
Personne seule30.64130.64124.97522.47722.477
Couple45.798 45.798 33.354 30.01830.018
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge60.03455.05040.10936.09836.098
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge71.67765.94248.42243.57943.579
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge85.28178.06256.96251.26651.266
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge95.96787.84764.19857.77857.778
Majoration par pers.à charge supplémentaire à partir de la 5ème+10.694+9.789+7.162+6.445+6.445
Mis à jour le 02/09/2023 – Source : Bofip

Location très sociale (Loc 3)

Composition du foyer locataireZone A bis (€)Reste de la zone A (€)Zone B1 (€)Zone B2 (€)Zone C (€)
Personne seule16.85216.85213.73612.36212.362
Couple27.48027.48020.01318.01118.011
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge36.02133.03124.06621.65921.659
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge39.63836.46626.77724.10024.100
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge46.90642.93631.33128.19828.198
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge52.78248.31635.30931.77831.778
Majoration par pers.à charge supplémentaire à partir de la 5ème+5.880+5.383+3.938+3.544+3.544
Mis à jour le 02/09/2023 – Source : Bofip