C’est inévitable : si vous investissez dans une vieille maison, par exemple pour défiscaliser, vous allez devoir la rénover. Ce sera même votre principal poste de dépense : la rénovation coute très souvent plus cher que le bien lui-même.
C’est un domaine d’une complexité extraordinaire : il y a différents types de travaux à effectuer (toiture, isolation, ventilation …) qui vont concerner différentes pièces (cuisine, salon, chambres …) de différentes manières selon les projets (par exemple, la rénovation d’une longère est très différente d’une rénovation de maison de ville).
Rassurez-vous, nous vous proposons ici un guide synthétique qui vous permet d’avoir une vision d’ensemble et d’approfondir ce qui vous intéresse.
Nous vous présenterons les rénovations
- Par grand thème de rénovation (électricité, fenêtres, ventilation …)
- Par partie à rénover (cuisine, chambre, toiture …)
- Par type de projet (maison, appartement, longère …)
Les grand thèmes de la rénovation
Le gros oeuvre
Parfois, vous devrez reconstruire des pans entiers de vos maisons : un mur malsain à détruire, une ouverture à faire, une mezzanine à construire … Là il faut sortir les poutres, les pierres et le béton !
L’électricité
L’électricité d’une vieille maison n’est souvent pas récente et doit alors être mise aux normes. Ce sont des travaux complexes qui doivent être réalisés par un professionnel qualifiés, pour pouvoir faire assurer sa maison par la suite. Les assurance estiment en effet que, sans ça, le risque d’incendie et d’électrocution est trop élevé. La mise aux normes de l’installation électrique peut inclure la mise en place d’un tableau électrique neuf, la pose de prises et d’interrupteurs, l’installation d’un système de chauffage électrique, la mise en place d’un éclairage adapté, etc.
Les menuiseries
Autre élément souvent vétuste : les menuiseries. Elles sont souvent en bois, non entretenues et à simple vitrage : un drame pour l’isolation thermique et phonique du logement. Bref, même quand elles n’ont pas de vitres cassées, il faut quasi-systématiquement les changer.
Pour la rénovation des menuiseries, vous devrez choisir le matériau (bois, le PVC ou l’aluminium principalement), en fonction du style de la maison et des besoins en isolation thermique et phonique. Pensez également aux volets, notamment les volets roulants, idéaux pour l’isolation.
La plomberie
La plomberie aussi peut être vétuste, et les canalisations avoir rouillé. C’est moins systématique, mais vous pourrez devoir remplacer les tuyaux et autres connections. C’est un sujet qui ne pardonne pas : une fuite d’eau peut dégrader toute une partie de votre maison ou même pire, attirer les champignons et les termites. Bref, soyez sur d’avoir du matériel de qualité et de faire appel à un professionnel qualifié.
La ventilation
Une mauvaise ventilation peut entraîner des problèmes d’humidité, de moisissures et de mauvaise qualité de l’air intérieur, ce qui peut avoir des conséquences néfastes sur la santé des occupants de la maison. Il est donc essentiel de s’assurer que la ventilation de la maison est adéquate et fonctionnelle. Les travaux de ventilation peuvent inclure l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), la pose de grilles d’aération, la création de bouches d’extraction d’air, etc.
L’isolation thermique et/ou phonique
L’isolation thermique et phonique est un élément clé de la rénovation d’une vieille maison. Une bonne isolation permet de réduire les pertes de chaleur et les nuisances sonores, ce qui peut améliorer considérablement le confort des occupants de la maison et réduire les coûts de chauffage.
Il existe différentes méthodes d’isolation thermique et phonique, telles que l’isolation des murs, des combles, des planchers, des fenêtres, etc. Il est important de choisir des matériaux isolants de qualité et adaptés aux besoins de la maison et de ses occupants. Les matériaux isolants peuvent être d’origine naturelle, tels que la laine de bois, la ouate de cellulose ou le liège, ou d’origine synthétique, tels que le polystyrène ou la laine de verre.
Il y a deux types d’isolations : l’isolation par l’intérieur et l’isolation par l’extérieur.
Les revêtements de sol, de mur et de plafond
Une fois que vous aurez tout démoli et reconstruit, vous serez confronté à un choix cornélien : quels revêtements de sol, de mur et de plafond allez vous choisir ? Est-ce que vous allez opter pour le résistant et froid carrelage ou pour le chaud mais fragile parquet ? Cela sera un élément déterminant de l’atmosphère dégagée par votre logement. Le budget sera aussi un élément important ici, certains revêtement coutent plus de 100€ par m².
L’aménagement intérieur : une question de gout
Enfin, une fois que vous aurez fini tout le reste, vous pourrez finir l’aménagement intérieur et choisir vos meubles et votre équipement. A cet égard, les pièces où ce poste de dépense est le plus significatif sont la cuisine et la salle de bain.
Les parties – pièces à rénover
Les maisons anciennes ont de manière quasi-systématique 4 parties à rénover : la toiture, la salle de bains, la cuisine et les chambres.
Refaire l’intérieur d’une maison ancienne
La salle de bains
La mode évolue beaucoup et même une salle de bains datant d’il y a 10 ou 20 ans a de bonnes chances de sembler désuète aujourd’hui.
Les rénovations passent donc souvent par la réfection, souvent couteuse, de cette pièce. Elle fait face à des enjeux spécifiques en termes d’humidité et d’étanchéité.
La cuisine
Il y a le même problème pour la cuisine que pour la salle de bains : la mode évolue rapidement, donc il y a quasi-systématiquement un problème esthétique avec les anciennes cuisines.
Néanmoins, il y a aussi un problème pratique : les équipements se sont modernisés rapidement. On a vu arriver de grands fours électriques, des frigos connectés, les plaques à induction … La rénovation de la cuisine passe aussi par cette modernisation.
Les chambres
Vient souvent à la fin l’aménagement des chambres. Il faudra parfois poser de nouvelles cloisons pour redécouper l’espace.
L’un des principaux choix sera, outre l’ameublement, les revêtements de sols et de murs. En général, on préfère le parquet pour ces pièces et le papier peint pour les murs.
Rénovation des parties extérieures
Quand on achète une maison ancienne, on sait qu’on va devoir rénover tout l’intérieur, mais on ne pense pas toujours à l’extérieur. Or, il peut y avoir plusieurs travaux important à réaliser : le ravalement de façade, l’isolation par l’extérieur ou encore une terrasse.
La toiture
C’est souvent le principal poste de dépense, qui varie selon l’intensité de la rénovation : est-ce qu’il faut changer les tuiles ou non ? Combien de chevrons faut-il remplacer ? Est-ce que la faitière est en bon état ? C’est aussi une partie cruciale de la maison, car elle la protège de l’humidité : une infiltration d’eau peut avoir des conséquence dramatiques.
L’assainissement
Certaines maisons anciennes ne sont pas raccordées au tout à l’égout. Il faut alors refaire tout l’assainissement et parfois même faire une fosse sceptique. Ce sont des travaux importants qui représentent de l’ordre de 10 000€.
La terrasse
La terrasse est un aspect incontournable d’une maison pour profiter de l’extérieur. Or, toutes les maisons anciennes n’en ont pas, ou alors elles font souvent un peu vieillot, quand elles ne sont pas en ruine.
Bref, vos travaux passeront probablement par la rénovation de la terrasse. C’est un budget entre 50 et 300 € par m² de terrasse.
Le ravalement de façade
Le ravalement de façade est un passage obligé pour toutes les maisons anciennes qui ont un enduit. En effet, les vieux enduits sont altérés et ont parfois même été faits en ciment (une horreur pour la circulation de l’humidité). Vous devrez donc tout gratter et refaire un enduit ou poser un autre revêtement, comme du lambris.
Un cas plus complexe est quand on souhaite garder les pierres apparentes. Dans ce cas, on peut toute de même grater le mortier et en mettre un neuf pour souligner celles-ci.
Les biens immobiliers spécifiques à rénover
Toutes n’ont pas les mêmes enjeux en termes de rénovation. Par exemple, pour la rénovation des longères, il faudra en général construire un sol et gérer le fait qu’il n’y a pas de fondation, alors que pour les maisons de ville, il faudra gérer le manque d’espace pour mettre l’isolation.
La longère et le corps de ferme
Une longère est une maison de campagne traditionnelle française, typique de l’ouest du pays, en particulier de la Bretagne et de la Normandie. Habitations des petits paysans, métayers et artisans, les longères étaient souvent construites en pierre ou en terre, avec un toit de chaume ou d’ardoise. La longère abritait non seulement la famille, mais aussi les animaux et le matériel agricole.
Elles sont populaires pour la rénovation en raison de leur bas prix d’acquisition et, surtout, de leur charme et leur authenticité d’antan. Néanmoins, l’absence de fondations pose des challenges spécifiques pour la maçonnerie. En effet, vous allez devoir couler une dalle en vous assurant que l’humidité ne remonte pas par capillarité.
Les problématiques sont similaires pour un corps de ferme. Un autre problème ici est le prix au m² : il est souvent trop faible pour justifier une rénovation, attention ! Vous ne devez pas payer 300 000€ pour rénover un bien de 150 m² à 50 000€, alors que vous ne pourrez le vendre qu’au mieux 200 000€ parce qu’il est perdu au milieu de la campagne !
La maison de ville
Les maisons de ville ont l’avantage d’être placées dans des zones actives, mais ont un désavantage de taille : la place. Vous ne pourrez en effet pas vous étendre sur la chaussée.
Cela gène également la réalisation des travaux : difficile de garer le camion-benne ou de transporter à l’intérieur tous les matériaux de construction.
L’appartement
Les appartements ne sont-ils pas comme les parties d’une maison ? Ils représentent plusieurs challenges spécifiques :
- Le manque de place est extrême : vous ne pouvez isoler par l’extérieur qu’en étant autorisés par vos copropriétaires.
- Il faut prendre en compte les dysfonctionnements possibles des voisins, notamment le risque d’une fuite venant d’un étage supérieur.
- Il faut aussi prendre en compte le manque d’accessibilité.
- En général, le principal poste de dépense sera la décoration.