Le dispositif « Denormandie » est une réduction d’impôts destinée à encourager la rénovation de logements anciens dans le cadre d’un investissement locatif. Il concerne les logements vides dans certaines zones destinés à être, ensuite, mis en location.
Il est encadré par l’article 199 novovicies du code général des impôts.
La réduction d’impôts de la loi Denormandie
La réduction d’impôt Denormandie est assise sur le prix de revient net du logement, c’est-à-dire non seulement le prix du bien immobilier, mais aussi les dépenses de rénovation. L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location.
Le montant varie selon la durée: 12% pour une location de 6 ans, 18% pour une de 9 ans et 21% pour une de 12 ans.
L’investissement est plafonné pour à un prix de revient de 300 000€ et à 5 500m² de surface habitable. Pour une location de 12 ans, cela correspondrait à 300 000€* 21% au total, soit 65 000€ de déduction d’impôts, soit 5 250€ par an.
Les conditions d’éligibilité
Il y a plusieurs conditions pour que l’investissement soit éligible.
La localisation du logement
La première est la localisation du logement. Il doit être situé :
- une commune située en zone « coeur de ville »
- une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
- une commune « dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important ».
Vous pouvez savoir si votre commune est concernée grâce à ce simulateur : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie
Location et logement à rénover
Le logement à rénover doit être un logement ancien, loué non meublé pour 6, 9 ou 12 ans.
Le loyer ne doit pas dépasser un plafond au m², et le revenu fiscal des locataires ne doit pas non plus dépasser un plafond de ressources. Ils sont précisés en annexe, à la fin de l’article.
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.
Les travaux à réaliser
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique de 20 à 30% (pour les logements individuels) et être finis le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition au plus tard. Ils doivent couvrir au moins 2 types de travaux parmi la liste suivante:
- changement de chaudière,
- isolation des combles,
- isolation des murs,
- changement de production d’eau chaude,
- isolation des fenêtres.
Il faut également créer une surface habitable nouvelle (balcon, terrasse ou garage …).
Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez simplement inscrire le prix de revient de votre investissement dans votre déclaration de revenus complémentaire 2042-C, dans la case correspondant à la durée de votre engagement de location.
Vous devez également joindre:
- une copie de votre bail
- l’avis d’imposition du locataire du logement
- une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant
Défiscaliser avec Denormandie ancien ?
Le dispositif Denormandie est peut-être le dispositif fiscal le plus intéressant du marché, étant assis sur des dépenses qui augmentent directement la valeur de votre capital. De plus, les bien éligibles peuvent facilement être rentables (contrairement au dispositif Monument Historiques par exemple: pas facile de rentabiliser un château …). Il ne semble pas y avoir de risques particuliers. Bref, une très belle opportunité.
Annexe
Pour aller plus loin:
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011
- https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044991962
Plafonnement des loyers
| Localisation du logement | 2021 | 2022 | |
| Zone A bis | 17,55 € | 17,62 € | |
| Zone A | 13,04 € | 13,09 € | |
| Zone B1 | 10,51 € | 10,55 € | |
| Zone B2 (sur agrément) | 9,13 € | 9,17 € |
Plafonnement des ressources
| Composition du foyer fiscal | A bis | Reste de la zone A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 77 120 € | 60 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la 5ème personne | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |