Acheter un bien immobilier ancien plutôt qu’un logement neuf peut être très risqué et vous ne voulez pas vous retrouver piégés avec une vieille ruine invendable.
Avant la signature du compromis de vente, soyez bien sûr du diagnostic technique et des diagnostics additionnels que vous pensez devoir réaliser.
Localisation, localisation, localisation
C’est le premier élément et le plus important : la localisation. Dès l’achat, vous devez penser à la revente, même si vous envisagez que ce sera un investissement locatif.
J’ai vu ce problème évoqué dans deux vidéos, chaque fois avec une facture de plusieurs dizaines de milliers d’euros :
- Un maçon qui a acheté une maison pour 40 000€, l’a rénovée pour 25 000€ et l’a vendue pour … 30 000€ (dont 5000 pour l’agent immobilier …).
- Un ingénieur et sa compagne qui prennent un appartement à Aubervilliers pour 208k€ (intérêts, notaire, travaux etc. compris) et le revendent deux ans plus tard pour … 177k€.
C’est un sujet qui touche aussi l’immobilier neuf, mais c’est encore plus important pour l’ancien. En effet, beaucoup de « bonnes affaires » se trouvent dans des coins paumés. C’est le principal risque pour les achats de maisons anciennes. Soyez lucide sur le marché immobilier.
On recommande classiquement de rénover un bien dans une zone avec un bon prix au m². En effet, le prix d’une maison est toujours en référence à ce prix moyen de la zone. Si votre maison est haut de gamme, elle pourra se vendre 1.5 fois ce prix par exemple. Néanmoins, les dépenses pour rendre votre bâtisse « haut de gamme » est la même que le prix au m² du coin soit de 1000€ ou de 5000€.
Imaginons des travaux à 500€/m² pour atteindre ce niveau : votre maison vaudra 1500€/m² dans la région à 1000€/m² et 7500€/m² dans celle à 5000€/m². Dans le premier cas, vous n’avez pas de plus-value, dans le second, vous gagnez 2000€/m² !
C’est encore mieux si vous pouvez « gagner » des m² en rendant habitables des combles ou un sous-sol.
Les problèmes structurels
Les problèmes structurels sont souvent les plus graves : vous ne pouvez pas avancer tant que vous ne les avez pas résolus
Le toit qui s’affaisse
L’humidité, les insectes et les champignons peuvent endommager les éléments en bois d’un bâtiment ancien. Cela peut entraîner une perte de résistance et de stabilité, et nécessiter des réparations ou un remplacement. Cela concerne souvent la toiture, qui est la première exposée aux éléments.
De manière générale, si vous devez refaire votre toiture, cela sera sans doute votre principal poste de dépense. Comptez entre 150 et 300€/m².
Un sol instable
Avec le temps, les fondations peuvent s’affaisser, se fissurer ou se déplacer, ce qui peut entraîner des problèmes de stabilité pour l’ensemble du bâtiment.
Les causes possibles incluent la nature du sol, les mouvements de terrain, les infiltrations d’eau et la dégradation des matériaux de construction.
Pour l’identifier, vous pouvez faire attention aux dalles de carrelage désolidarisées et vérifier avec un niveau laser que tout est bien d’aplomb. Une astuce est de poser une balle de golf sur le sol et regarder si elle bouge.
Les travaux à engager dans ce cas peuvent faire d’un projet par ailleurs séduisant un piège absolu.
La copropriété
C’est un type un peu particulier de problème structurel : la question de la copropriété. En effet, dépendre des décisions d’autres personnes rend la gestion de votre immeuble plus complexe. Surtout, cela donne un pouvoir de nuisance à des personnes qui ne vous aiment pas forcément. Bon, ce n’est pas aussi grave qu’un sol qui s’affaisse, mais cela peut tout de même vous poser problème.
Les normes de construction
Les normes de construction ayant augmenté au fil du temps, vous devrez mettre à jour les installations. Il y en a essentiellement trois : l’électricité, la plomberie, l’isolation et la ventilation.
L’électricité
L’électricité circule à l’intérieur des murs et entre les étages et suppose l’intervention d’un professionnel. C’est un poste de dépense qu’il ne faut pas négliger.
La plomberie
L’eau est le pire ennemi du bâtis en général, la plomberie doit donc être un sujet d’attention pour vous. Identifier les problèmes peut être difficile, donc n’hésitez pas à vous faire accompagner.
La ventilation et l’aération des pièces
Si vos pièces sont mal ventilées, vous risquez de faire face à un danger terrible : l’humidité. Encore une fois, l’eau est le pire ennemi d’une habitation, que ce soit venant d’une plomberie qui fuite ou d’une pièce mal ventilée.
L’isolation
C’est un des sujets les plus courant : il faut isoler son logement. Outre l’intérêt en termes de confort et d’économies d’énergies, c’est aussi un enjeu
Alors il ne faut pas se voiler la face, si vous investissez dans l’ancien, vous devrez refaire toute l’isolation. En effet, on n’isole les bâtiments que depuis quelques dizaines d’années et les standards ont énormément évolué.
Le raccordement au tout à l’égout
Enfin, le raccordement au tout à l’égout, s’il n’est pas fait, coute plusieurs milliers d’euros.
Les problèmes sanitaires et environnementaux
Il y a plusieurs problèmes sanitaires et environnementaux qui ne sont pas systématiques, mais auxquels il faut faire attention : les insectes, les champignons, l’amiante et le plomb. La plupart de ces problèmes sont en principe renseignés dans le dossier de diagnostics techniques.
Les insectes
Beaucoup d’insectes peuvent rendre votre logement insalubre ou l’endommager.
- Les cafards et les rats posent un problème sanitaire important.
- Les insectes xylophages tels que les capricornes et les termites mettent en danger la charpente de votre maison.
Ce n’est pas le pire problème, en principe les exterminateurs professionnels peuvent régler le problème. Néanmoins, ce n’est pas donné et peut temporiser le début de vos travaux.
Les champignons
Il existe plusieurs types de champignons qui peuvent causer des dommages aux bâtiments, en particulier aux éléments en bois.
Les champignons les plus nuisibles pour les bâtiments sont la mérule pleureuse, le Coniophora puteana, la pourriture fibreuse, la pourriture molle et le Tramètes versicolor. Ces champignons provoquent la dégradation du bois, entraînant une perte de résistance et de rigidité. Ils se développent dans les environnements humides et mal ventilés.
Ils posent un risque particulièrement grave, surtout dans certaines régions très humides (Bretagne et Nord). Les réparations nécessaires peuvent se chiffrer en dizaines ou centaines de milliers d’euros.
Pour prévenir leur apparition, il est important de maintenir un faible taux d’humidité, d’assurer une bonne ventilation et de traiter préventivement les éléments en bois avec des produits fongicides adaptés.
Plus d’informations sur le sujet dans notre article ci-contre.
L’amiante
L’amiante est un minéral fibreux qui a été largement utilisé dans la construction entre les années 1950 et 1990 en raison de ses excellentes propriétés d’isolation thermique et acoustique, de sa résistance au feu et de sa durabilité.
Lorsque les matériaux contenant de l’amiante sont endommagés, usés ou manipulés, ils peuvent libérer des fibres d’amiante dans l’air. Ces fibres, invisibles à l’œil nu, peuvent être inhalées et se loger dans les poumons, provoquant des maladies graves telles que l’asbestose, le mésothéliome et le cancer du poumon. Les symptômes de ces maladies peuvent mettre plusieurs années, voire des décennies, à se manifester après l’exposition initiale.
En raison de ces risques pour la santé, l’utilisation de l’amiante a été interdite dans de nombreux pays, et des réglementations strictes ont été mises en place pour la gestion et l’élimination des matériaux contenant de l’amiante dans les bâtiments existants. Retirer et gérer ces déchets est hors de prix.
La peinture au plomb
La peinture au plomb dans les anciens bâtiments est préoccupante à cause de ses effets néfastes sur la santé, notamment chez les enfants et les femmes enceintes. Autrefois couramment utilisée, elle peut libérer des particules toxiques lorsqu’elle s’écaille.
Les risques sanitaires incluent des retards de développement, des troubles d’apprentissage et des dommages aux systèmes nerveux et rénal. Des réglementations strictes existent pour gérer et éliminer la peinture au plomb, et les propriétaires doivent faire appel à des professionnels certifiés pour évaluer et réduire les risques en suivant les procédures de sécurité recommandées. C’est moins problématique que l’amiante, mais peut rapidement aussi être un casse-tête.
Les pièges classiques de l’investissement immobilier
Là nous avons vu les pièges relativement spécifiques à l’investissement dans l’ancien, mais il faut aussi avoir en tête quelques astuces qui concernent l’investissement immobilier en général.
Oublier les aides financières
Un autre piège courant est d’oublier toutes les aides dont vous pouvez bénéficier. Pour l’ensemble des bâtiments, vous pouvez profiter d’un prêt à taux zéro (ptz) pour financer la rénovation.
Pour les bâtiments anciens, il y a plusieurs dispositifs de défiscalisation spéciaux, comme la Loi « Denormandie » (l’équivalent du Pinel dans le neuf), le dispositif Malraux qui encourage la réhabilitation de biens dans des zones patrimoniales, le Cosse Ancien (ou « Loc’Avantages« ) pour louer des biens à des loyers modérés en échange d’un abattement sur les revenus locatifs et bien sûr le dispositif Monuments Historiques.
Ne pas négocier son prêt
Mettez en concurrence les banques pour obtenir le meilleur prêt possible. Le taux d’intérêt sera une de vos principales charges, faites en sorte de trouver le plus bas possible.
Ne pas prendre en compte les charges et frais annexes
Vous aurez des charges sur votre bien. D’abord, vous aurez la taxe fonctière : est-ce que vous vous êtes renseigné sur son montant ?
Ensuite il y a aussi les charges de copropriété qui peuvent être problématiques. C’est plus courant pour un appartement neuf que pour une vieille maison, mais cela peut arriver.
Enfin, rappelez vous que vous allez devoir payer des frais de notaires, éventuellement des frais de courtages et du dossier de prêt.
Ne venir qu’une fois
L’éclairage et le bruit varient au fil de la journée. Revenez plusieurs fois à plusieurs heures différentes pour vous faire un avis de l’évolution du bien au fil de la journée.
Sous-estimer les risques de location
C’est un classique pour l’investissement locatif : si vous imaginez pouvoir rénover votre vieille maison et la louer, souvenez vous de tous les risques que cela pose.