Investir dans l’ancien, le guide final

L’attrait croissant de l’investissement immobilier dans l’ancien ne doit rien au hasard. Ces biens séduisent par leur emplacement privilégié, notamment dans les centres-villes où la demande locative est forte. Vous augmentez ainsi vos chances de trouver rapidement des locataires et de réaliser une plus-value à la revente. De plus, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux attractifs. Ainsi, que vous vouliez une nouvelle résidence principale ou un investissement locatif, une maison ou appartement ancien est une option intéressante. Néanmoins, il y a plusieurs pièges à éviter.

Nous vous présentons ces différents aspects dans le présent guide

Économies et Potentiel de Rénovation

L’ancien présente un avantage financier indéniable : son coût d’acquisition est souvent beaucoup moins élevé que celui du neuf, souvent plus de 25%. Surtout, on en trouve beaucoup dans les centre villes, où la demande locative est particulièrement importante.

Cette économie initiale vous permet de diversifier vos acquisitions ou de consacrer une partie du budget à des travaux de rénovation. Le choix de biens disponibles est également plus vaste, ce qui augmente vos chances de trouver le bien idéal. Les économies réalisées peuvent être réinvesties dans des travaux ou des frais annexes, optimisant ainsi votre investissement.

Le financement d’un achat immobilier dans l’ancien

Le financement d’un achat immobilier dans l’ancien implique plusieurs facteurs financiers à considérer, notamment le prix de vente, le coût total des travaux, et les options de prêt immobilier. Différents types de prêts, tels que le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt accession sociale, peuvent aider à réduire le coût total.

Il est également crucial de prendre en compte votre capacité d’endettement et d’emprunt, qui influenceront le montant maximum que vous pouvez emprunter. Des aides à l’achat immobilier et des garanties contre les loyers impayés peuvent également être des atouts. Pour une gestion optimale, il peut être bénéfique de consulter un courtier en crédit immobilier.

Deux logiques: résidence principale ou investissement locatif

Il y a deux voies pour investir dans un logement ancien: en faire sa résidence principale ou opter pour un investissement locatif. Chacun de ces chemins a ses avantages et inconvénients, et le choix dépendra de votre projet d’investissement immobilier.

Acheter un logement ancien pour en faire sa résidence principale

Lorsque vous achetez un logement ancien pour en faire votre résidence principale, plusieurs avantages se présentent. Vous pouvez, par exemple, faire les travaux de rénovation petit à petit, ce qui vous permet de mieux gérer le coût total de l’opération. De plus, vivre dans le logement vous permettra d’identifier rapidement les problèmes qui nécessitent des travaux. Bien que ce mode de vie puisse être moins confortable qu’un logement neuf, il est souvent idéal pour ceux qui démarrent dans la vie.

Un bon investissement locatif ?

Est-ce qu’il est rentable d’avoir un projet d’investissement immobilier locatif dans l’ancien ? Tout d’abord, il est conseillé d’optimiser l’investissement locatif en rénovant le bien avant sa mise en location. Ce locatif investissement vous permettra d’obtenir des revenus locatifs plus élevés et de le rendre plus attractif pour les locataires.

Pour réussir ce type de projet d’investissement immobilier, une bonne gestion est la clé. Vous devrez vous occuper de la mise en location, gérer les revenus locatifs, et peut-être même opter pour une gestion locative professionnelle. L’objectif est de rendre l’investissement locatif aussi rentable que possible.

Les régions les plus propices à ce type d’investissement sont généralement les plus actives économiquement, telles que l’Île-de-France et Rhône-Alpes. Ces régions offrent un marché immobilier dynamique, ce qui peut être un atout pour les investisseurs.

Les régions de prédilection pour cela, sont les plus actives: l’Île-de-France et Rhône-Alpes.

La principale différence avec le neuf: les travaux

C’est la particularité de l’achat dans l’ancien: il faut faire des travaux. Ils peuvent aller de simples travaux de rénovation à des travaux de performance énergétique plus complexes. Certains achats pourraient même nécessiter des travaux de mise en conformité réglementaire.

Néanmoins, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, surtout pour une rénovation énergétique,. Cette incitation fiscale peut alléger considérablement le coût total des travaux et rendre l’investissement plus attractif.

Pour limiter ce problème, vous pouvez passer par la « vente d’immeuble à rénover » dite « vente vir« . Dans ce contrat de vente immobilier, le vendeur s’engage à réaliser des travaux dans un délai déterminé. Ce contrat devra évidemment décrire travaux à réaliser, mais aussi le délai. Si la propriété du sol et de l’existant est immédiatement transférée, le vendeur demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

Avantages Fiscaux et aides d’État pour investir dans l’ancien

Flexibilité du Statut LMNP

Opter pour un bien ancien ouvre la porte à diverses incitations fiscales, surtout si vous choisissez le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut vous permet de déduire de nombreux frais et même de reporter un déficit foncier pendant dix ans. Deux régimes fiscaux s’offrent à vous : le régime réel, qui permet un abattement pouvant aller jusqu’à 85%, et le régime micro Bic, plus simple mais moins avantageux. Le choix dépendra de votre situation et de vos objectifs financiers.

L’ancien offre également l’avantage de charges de copropriété généralement plus faibles, ce qui maximise votre rentabilité locative. Les travaux de rénovation non seulement augmentent l’attractivité du bien mais peuvent aussi vous permettre de bénéficier de subventions. À terme, ces investissements se traduisent par une plus-value significative à la revente, renforçant ainsi l’argumentaire en faveur de l’ancien.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Vous pouvez bénéficier de plusieurs dispositifs de réduction d’impôt sur le revenu (« défiscalisations ») avantageux pour qui veut investir dans l’ancien.

  • La Loi « Denormandie »: une réduction d’impôts de 12 à 21% sur votre investissement immobilier d’un bâtiment ancien, travaux compris, s’il est loué
  • Dispositif Malraux : encourage la réhabilitation de biens dans des zones patrimoniales, offrant une réduction d’impôt de 22% à 30% des montants investis dans les travaux.
  • Déficit foncier : permet de déduire les charges de la propriété (notamment les travaux) de vos revenus, favorisant ainsi la rénovation de logements à louer.
  • Cosse Ancien (ou « Loc’Avantages« ) : Incitation à louer des biens vides à des loyers modérés en échange d’un abattement sur les revenus locatifs. Le dispositif s’appelait « Louer abordable » jusqu’en 2022.
  • Monuments Historiques : Encourage la préservation des monuments historiques par une déduction des coûts de restauration du revenu global.

Pour maximiser ces avantages fiscaux, il est important de considérer votre performance énergétique et votre revenu fiscal de référence. Plusieurs lois, comme la loi Pinel pour les biens neufs et la loi Malraux pour les zones patrimoniales, peuvent être combinées pour bénéficier de multiples réductions d’impôt. Pour une analyse complète des options et de leur impact sur votre fiscalité, vous pouvez consulter notre guide « Défiscalisation dans l’ancien immobilier: faire les bons choix« 

Les pièges et sujets d’attention

Un ancien bâtiment pose des risques qu’on ne retrouve pas forcément dans un bien immobilier neuf.

ous allez devoir faire très attention au diagnostic technique, bien identifier les différents travaux qu’il faudra faire et être lucide sur leur coût.

L’état du bien

C’est souvent la première écueil pour les acheteurs, surtout ceux qui sont moins expérimentés : l’acquisition d’un bien en mauvais état. À première vue, un logement peut paraître en bon état, mais il faut se méfier des apparences trompeuses. Voici quelques exemples:

  • Un problème de plomberie dissimulé peut se manifester sous la forme d’une petite fuite d’eau que vous pourriez ignorer lors de votre visite. Or, cette petite fuite pourrait être le symptôme d’une corrosion plus généralisée des tuyaux, pouvant entraîner des coûts de réparation élevés à long terme.
  • Vous pourriez ne pas remarquer des signes révélateurs de problèmes électriques comme des prises électriques anciennes ou des fils électriques apparents. Mais ces indices peuvent indiquer un système électrique obsolète qui ne serait pas seulement inefficace, mais aussi dangereux, nécessitant une mise aux normes coûteuse.
  • Il y a aussi le cas des fissures dans les murs. Elles peuvent sembler bénignes, mais certaines fissures, surtout celles qui changent avec le temps, peuvent indiquer des problèmes de structure graves. La réparation de ces défauts structurels peut coûter une fortune.

La localisation

C’est évidemment le nerf de la guerre: vous voulez acheter une bien immobilier que vous pourrez facilement revendre. Vous devez donc éviter les biens trop excentrés. Ce n’est en principe pas un problème vu que vous achetez dans l’ancien: il y a souvent de belles opportunité en centre ville.

Le dossier de diagnostic technique

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires à fournir par le vendeur ou le bailleur lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier. Ce dossier peut inclure des informations sur la performance énergétique, la présence d’amiante, de plomb, l’état des installations électriques et de gaz, entre autres.

Pour les logements anciens, ce dossier peut poser problème car il est plus probable que ces biens présentent des défauts ou des non-conformités qui devront être corrigés. Par exemple, une mauvaise performance énergétique ou la présence de matériaux dangereux comme l’amiante peuvent nécessiter des travaux de rénovation coûteux. Ces éléments peuvent affecter le prix de vente et même décourager des acheteurs ou des locataires potentiels.