Alexis, un jeune maçon avec une chaîne Youtube nous présente son premier achat immobilier, une maison à rénover dans la campagne profonde, à 35km du supermarché le plus proche pour 40 000€.
Les rénovations
Il commence par changer les vitrages simples pour des double vitrages. Pour conserver « le charme de l’ancien », il prend des menuiseries bois. « Une sacré conneries » admet-il, parce que « le bois c’est joli, mais alors l’entretien … j’te raconte pas. » Hé oui, il faut lasurer chaque année.
Cela lui coute 8500€ avec la pose par un artisan.
Il refait la cuisine (four, plaques, enduits, peinture) pour 3000€.
Il isole et refait les cloisons du salon pour 2000€.
Pour l’étage, il pose un stratifié sur le sol, du papier peint sur les murs et de la peinture au plafond pour 2000€.
Il refait la salle de bain avec une douche à l’italienne pour 1500€ en faisant tout lui même, y compris la plomberie, et 500e pour les toilettes.
Il aménage une pièce au grenier pour 1500€.
Il a fait un chalet dans son jardin pour 4000€.
Il a du aussi reprendre un peu la toiture (poser une mitre, poser un solin et remettre la tolle de rive) pour 1000€ en faisant intervenir un autre maçon.
Enfin, il a dépensé 1000€ pour faire un petit chemin autour de la maison.
Pour un total de 25 000€.
La galère
Il avait donc une jolie petite maison pour 65 000€, avec tout le travail qu’il avait investi dedans. Jusque là, c’est une plutôt bonne affaire. Sauf que quelques années plus tard, il a dû déménager.
On voit venir le drame quand il dit « je payais tout en doublon, il fallait que je m’en débarasse assez vite ». En effet, la vente immobilière prend du temps, surtout dans la campagne (prévoyez 2 ans pour la campagne profonde).
Il commence à 65K€, descend à 40, ne trouve personne …
Au final, il fait appel à un agent immobilier qui finira par trouver un client à 30K€, en prenant au passage 5k€ de commission.
Ainsi, en voulant vendre trop vite, il a perdu 40K€ net, en plus de tout le temps de travail.
La leçon
Les difficultés dans lesquelles s’est trouvé notre maçon étaient prévisibles : n’achetez que si vous pouvez revendre. Là, c’est comme s’il avait loué son bien. Acheter dans la campagne profonde est quasi ou parfaitement systématiquement une mauvaise idée, surtout pour la rénovation.
En effet, quand vous rénovez vous améliorez le positionnement de votre habitation par rapport au marché. Par exemple, si vous êtes dans une zone à 1000€/m², les maisons classes vont se vendre à 1500€/m². Alors que dans une zone à 5000€/m², elles vont se vendre à 7500€/m². En faisant passer votre maison de « moyenne » à « bonne », vous gagnez 500€/m² dans le premier cas et 2500 dans le second, probablement en engageant exactement les mêmes dépenses.
Bref : n’investissez pas à la campagne, pensez toujours à la revente.