Fred Maulat, un investisseur immobilier qui alimente une chaine Youtube (17.6K abonnés), nous raconte comment il a perdu de l’argent sur son premier investissement immobilier et donne 7 erreurs à éviter.
Un mauvais premier investissement immobilier
Jeune ingénieur chez L’Oréal, en couple avec une enseignante en Seine Saint-Denis il cherche un logement vers Aubervilliers. Il en trouve un proche du métro 7, avec une belle vue et dans une résidence correcte, mis en vente à 198K€. Il commence en proposant 173 et l’obtient à 185K€.
Ils avaient 80K€ d’apport et demandent un emprunt de 120K€ sur 8 ans.
Il y vivent 2 ans et se séparent. Ils ont dû débourser 3 000€ de frais d’agence, 12692€ de notaire, 5000€ de travaux et 5625€ d’intérêt avant de le revendre, portant son cout d’acquisition global à 208317€.
Ils n’arriveront à le revendre que 177K€.
La leçon : 7 erreurs à éviter
La localisation
Auvervilliers est l’une des villes les plus pauvres de France et pas vraiment l’une des plus réputées pour être propice à l’investissement immobilier.
Mal définir son projet en amont
Il n’avait pas vu assez à long terme et estime qu’il aurait plutôt du louer.
Investir tout le cash
Ils avaient mis toutes leurs économies en apport, ce qui est une erreur, ils auraient dû emprunter le plus possible et faire fructifier le reste ou garder pour faire face aux imprévus.
Emprunter sur du très court terme
Plus le délai est court, moins on se garde de marge de manoeuvre pour acheter un second bien par exemple.
Avoir une seule banque
Il faut faire jouer la concurrence pour avoir les intérêts les plus bas possibles.
Proposer un prix au hasard
Ils auraient dû proposer un raisonnement pour diminuer le prix au lieu de proposer un premier prix au hasard.
Ne pas se faire accompagner
Bon, là il vend sa formation, je passe.
Commentaire
Cette vidéo est plutôt bonne pour désamorcer des idées reçues sur l’investissement immobilier qu’on est beaucoup à avoir quand on rentre dans la vie active. Néanmoins, on reste sur des conseils un peu classiques, qui ne concernent pas spécifiquement l’acheteur d’un bien ancien.